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房貸收緊抬高剛需購房門檻 首套房貸利率優惠縮水
房地產市場傳統的銷售旺季"金九銀十"即將結束，市場冷熱不均。在熱點城市出現"搶房潮"的同時，部分城市成交量表現平淡。業界分析稱，這與多地上調房貸利率不無關系，個別城市甚至出現銀行停止受理房貸的現象。
《經濟參考報》記者瞭解到，目前銀行信貸政策呈現明顯收緊之勢，盡管尚未出現銀行普遍停貸的現象，不過首套房貸八五折的優惠利率已經成為歷史，主流銀行當前的房貸利率大部分上調至九折以上，個別銀行開始執行基準利率。
分析人士指出，房貸政策收緊使得購房門檻提升，成本增加，將直接影響到剛需群體的入市熱情。
成色 金九銀十部分樓市表現平淡
一直以來，房地產市場的"金九銀十"總是備受關註。隨著前三季度結束，今年國慶長假期間的成交情況無疑成為第四季度成交的風向標，進而影響到整個全年的市場走勢。
市場機構CRIC研究中心在對全國49個城市，20傢企業以及上百個項目跟蹤調研後指出，今年國慶期間房地產市場冷熱不均，部分城市表現平淡。
一方面，10月長假期間多數城市周度成交量環比9月均有所下降。調研的49個城市中，僅7個城市有所上漲。該機構指出，國慶長假期間各地交易中心停止備案是造土信貸宜蘭宜蘭土信貸成黃金周成交量遠小於9月周均水平的重要原因；此外，與去年同期相比，三線城市成交情況明顯好於一二線城市。
CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經濟參考報》記者，"我們調研的24個一二線城市中僅10個城市成交量高於去年黃金周期間，而其他14個城市較去年國慶期間成交量全部下降，廈門、石傢莊跌幅甚至達到80%以上；與一二線城市相比，25個三線城市則完全相反，隻有6個城市較2012年黃金周成交量有所下降，其餘城市全線上漲"。
在楊晨青看來，供應不足致使"銀十"以來部分城市市場成交平淡。各房企2011年以前的土地儲備已經基本消化完畢，而2011年以及2012年初恰逢企業拿地低潮，致使現在多數企業貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進入市場成為商品住宅供應。
他表示，傳統意義上的"金九銀十"的推盤旺季普遍出現在9月，10月市場供應漸少使得成交略遜於9月。此外，近幾年房地產行業推廣渠道越來越多，房展會對市場的影響正逐年趨弱，今年國慶期間各地的房展會關註度也不及往年。
楊晨青還指出，銀行普遍收緊個貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升，審批條件從嚴、首套房貸利率上浮等已經成為各銀行的共識，甚至個別城市個別銀行已經暫停個人住房貸款業務。
利空 主流銀行房貸利率普遍上調
一二線城市，銀行收緊房貸正成為普遍現象。除瞭北京等城市普遍上調房貸利率以外，近期廣州、天津、武漢等地多傢銀行都以"額度用盡"為由暫停房貸業務。以北京為例，當前主流銀行首套房貸利率報價均為九折以上。自2012年一季度以來，首套房貸八五折利率在北京全線鋪開，成為推動市場復蘇、提振購房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始，多傢銀行逐步取消八五折利率優惠。目前僅有數傢外資行依然提供八五折優惠利率，但是受制於較為苛刻的條件，市場份額極為有限，首套房貸利率主流報價已經提到瞭九折以上。
鏈傢地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，從首套房貸利率批貸的結果來看，八五折利率優惠占比從4月開始穩步下滑，到9月占比達到43.6%，為2012年3月以來的最低。從目前的銀行口徑來看，仍有幾傢主流銀行的首套房貸利率報價維持在九折，部分銀行已上調至95折，甚至是基準利率。通常年底銀行的信貸額度都會減少，預計四季度銀行的利率報價還會呈上漲的趨勢。
張旭表示，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩步下滑，其後則保持低位運行的穩定局面，2013年二季度以來出現上行態勢。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計，11月、12月的銀行批貸後的首套房商貸的平均利率水平將會達到九五折以上。
中原地產市場研究部總監張大偉說，當前銀行信貸逐漸收緊，甚至今年11月後購房者可能要面臨"難以獲得貸款"的局面。
張大偉介紹，盡管目前各銀行官方口徑並無暫停房貸的公佈，但事實上的確有多傢銀行已基本暫停房貸業務，主要是因為這些銀行的首套房貸款等基本無優惠，購房者並不會選擇這些銀行做貸款，所以出現瞭事實上的貸款暫停。
他進一步指出，與今年6月份相比，目前北京各傢銀行的放款時間都在一個月左右。相比年初的5至10個工作日，延長瞭很多。預計從今年10月底開始，貸款額度會更加緊張，折扣優惠可能會再收窄。
影響 剛需群體購房門檻增加
在張大偉看來，目前市場情況下，一二線城市剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。"雖然中央政策提及保護剛需，但現實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少"。
他分析指出，"以貸款100萬為例，之前85折利率的話，30年貸款期內購房者需要支付利息105.9萬。而如果是基準利率，購房者甚至需要支付的利息高達128.7萬。而按照現在一般的基準利率9成計算，30年支付的利息也高達113.4萬"。
對此，張旭也認為利率折扣的上漲將會直接增加購房者的月供壓力。房貸利率上調，購房者月供增加，再加上2013年以來房價的持續上漲，會對部分購房者的購房能力產生直接影響，尤其是公教貸款率利試算表剛需群體將面臨雪上加霜的局面。
張旭進一步指出，首套房貸利率明顯收緊對需求的影響將是必然。目前來看，盡管市場上還未出現明顯的需求萎縮，短期內也難以扭轉價格走勢，但是總體來看市場的上行空間將會受到限制。
世聯地產一份針對購房者信心指數的報告顯示，2013年3季度購房者信心指數為58.2，較上季度提升1.5，創下近三年來新高。這也是自今年年初"新國五條"政策頒佈以來，購房信心指數首次提升。從分類指數來看，當前房價滿意指數、未來房價預期指數、購房時機預期指數均有明顯提升。
CRIC研究中心的調研結果顯示，當前市場上剛性需求仍占據主導地位，國慶期間多數熱銷項目仍是剛需項目。廣州花都的雅居樂錦城折後均價不到10000元/平方米，當天即銷售900套；而位於南京的江岸景城盡管位置較為偏遠，其價格優勢吸引瞭一批剛需客戶，推盤當天即銷售八成。
張大偉告訴《經濟參考報》記者，相比改善型客戶，剛需群體很難提前還款，受到房貸利率的影響也最為直接。他認為，"在目前的市場情況下，剛需購房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體，因為沒有住房，擔憂永遠買不起，隻能透支購買力。在現在市場情況下，政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購房工具，避免市場整體恐慌"。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-10-14/08232449685.shtml
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