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自住房疑賠本賺吆喝 業內或致商品房價越來越高
連續出讓的限價地塊，和尚未面世的自住型商品房產品，在重燃購房人期待的同時，也讓業內外人士爭論不休，自住商品房究竟是不是賠本賺吆喝？
商品房價"背"地價
"自住型房實際上是商品房的隱含成本，企業在拿地的時候，可能已經做好這部分就不打算掙錢的準備，但是，可以計入刨除保障房之後的商品房成本裡面。所以是否會虧本的問題，要看後面商品房的價格設定。"華高萊斯副總經理公衍奎表示。
而接受記者采訪的多個業內人士都表示，自住型商品房實際上和兩限房沒有太多不同，操作模式大體也差不多，既要讓保障房的部分不賠，又要讓商品房掙到錢。
一位不願具名的房企人士向記者表示，自住商品房定價在20000元/平米以上的，肯定是能夠覆蓋建安成本的，盡管地價較高，但仍可以通過後期的商品房售價來背地價，應該不會賠本。
業內人士還認為，目前多塊自住商品房土地都是80%做自住商品房和限價商品房，隻有20%是普通商品房。這種趨勢可能導致商品房價格越來越高。
房源搶手不愁賣
接受記者采訪的多位業內人士表示，開發商之所以出手自住型商品房項目，也有一部分原因是因為這類項目銷路好，都是大批的購房人排隊，不愁賣。
"目前已經有針對自住型商品房購買資格公開叫價，30萬-50萬元可以買到一個購房資格。"一位業內人士向記者透露，距離自住商品房登陸北京土地市場尚不足半年，最早的一批地塊仍尚未聽聞動工消息，個別項目已經開始操作購房的程序。
一業內人士介紹，東壩地塊周邊二手房價約為35000元/平米，地塊限價僅22000元/平米，"且不論後期價格如何，眼前明擺著萬元的價差，誰不想買呢？"
建設成本面臨壓縮
接受記者采訪的多數業內人士都認為，由於自住型商品房和普通商品房的利潤激勵導向不同，在未來項目的打造中，壓縮建設成本是企業必然的選擇。
"蓋商品房是利潤導向，有一個拼品質和性價比的過程，為瞭吸引客戶，做好一點可以賣貴一點；但對於自住型商品房這種產品，更多的是成本導向。"某業內人士分析說，在滿足基本居住的需求和建築規范的要求以外，肯定是能省就省。不可能再贈送面積，也不可能再使用一些高級的產品配置。
而中原地產北京公司副總經理任莉也認為，自住型商品房肯定會考慮到造價，壓縮成本，同時，企業也會在普通商品房部分通過增加裝修品質，科技手段等內容來保證項目賣出高價。
樣本
恒大豆各莊項目 業內稱地價或占銷售收入近七成
樣本特征：2013年北京首個自住型商品房項目
建築面積：29.46萬平米，其中自住型商品房24.31萬平米
樓面價：1.66萬元/平米(刨除公租房)
自住型商品房最高限價：22000元/平米
9月4日，經過43輪競拍，最終恒大以40.4億元配建51500平米公租房，從參與競拍的融創、中海、住總首開聯合體、富力、招商、葛洲壩等9傢知名房企手中，搶摘得朝陽區豆各莊鄉B地塊。
該地塊建設用地面積11.80萬平米，建築控制規模29.46萬平米，其中5.15萬平米用於公租房配建，建設完成後由政府回購，回購單價為9500元/平米。除公租房建設面積之外的24.31萬平米則建設限價商品住房，銷售限價為22000元/平方米，套型建築面積全部為90平米以內，單套商品住房總價控制在200萬元以內。
一位不願具名的業內人士指出，由於公租房回購價格為9500元/平米，限價商品房銷售最高限價為22000元/平米，可以初步計算未來該項目的銷售收入將不超過58.4億元。"但項目的地價已經達到40.4億元，占瞭銷售收入近七成，恒大必須將所有的建築成本，包括所有的銷售和稅收成本都控制在18億元以內，才能基本保持盈虧平衡。"該人士表示，成本要控制在6000元/平米左右，對於企業來說是個考驗。
然而，對於上述觀點，以及地塊未來的運營預期，在采訪中，恒大方面一如既往地保持沉默。
但另一位房企人士則認為，恒大向來主打"民生地產"，對於價格及成本控制能力向來不乏經驗。
此外也有業內人士指出，豆各莊地塊除瞭限價部分，還包括瞭車位和社區商業，這些不限價的產品都能夠對銷售業績形成有效的補充。
中鐵建海淀環保科技園項目 開發商稱非限價部分平衡利潤
樣本特征：樓面價直逼限定房價
建築面積：9.75萬平米，其中自住型商品房占70%
樓面價：18562元/平米
自住型商品房最高限價：19000元/平米
中鐵建海淀環保科技園地塊位於西北五環外，海淀區溫泉鎮板塊。環保科技園目前已有光大環保、華為等大型公司和科研機構進駐。記者在地塊所在地看到，該地塊東部緊鄰北京實創環保發展有限公司3-3-263地塊加速器項目，西部與環保園內公租房一渠之隔。地面整理工作已經基本完成，但仍處於待開發狀態。
據掛牌出讓公告顯示，該地塊商品住房銷售限價為19000元/平米，單套住房總價不得超過200萬元。
盡管商品房價格受到限制，但自掛出後依舊受到房企關註，截至競價前，已收到8次網上報價。9月26日，在競拍現場，更是吸引瞭萬科首開聯合體、北京華遠地產、北京住總等8傢房企或聯合體參與競價。
最終海淀區環保科技園地塊花落中鐵建。中鐵建以18.1億元成交，折合樓面價18562元/平米。結果一出，業內不禁驚呼，樓面價直逼限定房價，並紛紛質疑該項目盈利的可能性。對此，中鐵建方面回應，在海淀環保科技園地塊70%的居住用途商品房限價為1.9萬元/平米，另外30%為公建部分，可開發為商業辦公用房，不在限價之列，對利潤有一定平衡作用。目前，項目正處在前期立項階段，具體規劃方案尚未確定。據瞭解，該地塊商業部分或將開發為類似企業獨棟產品。
"該地塊的限價住宅部分不能盈利已是定局。隻能依靠非限價部分利潤來彌補限價住宅缺口。"亞豪機構市場總監郭毅表示，該部分產品定位和定價有很大難度。定價低，難以實現利潤平衡。定價過高，又會延長項目銷售周期，影響整個項目成本控制。
還有業內人士表示，此次中鐵建摘得地塊地價溢價高達88.54%，僅憑非限價地塊平衡利潤，開發後續風險仍存。
保利東壩項目 業內稱區位優越體量偏小
樣本特征：有自住型商品房，
又有預期打造高端商品房
建築面積：約93534平米，其中自住型商品房5萬平米
樓面價：-
限價商品房最高限價：22000元/平米
11月3日，首開保利聯合體以21億元加配建5萬平米自住型商品房的代價奪得瞭朝陽區東壩地塊，自住型商品房限價為2.2萬元/平米，該地塊同時需配建不少於8500平米的限價房，限價9900元/平米。
當即就有人為該地塊拉出賬本，據中原地產市場研究部測算，該地塊在刨除限價商品住房和自住型商品房面積後，實際商品房建設面積為35000平米，按照保障房部分建安成本5000元/平米計算，35000平米商品房承擔的土地成本達到13億，樓面價高達37000元/平米。
在接受采訪的業內人士中，東壩地塊被認為是目前已知的自住型商品房地塊中，區位優勢最明顯的地塊之一。
或許是前期凝聚瞭太多關註，首開保利對於剛剛收入囊中的朝陽區東壩地塊，並沒有太多消息向外釋放。
11月13日，記者在地塊現場看到，未來項目將緊鄰五環，東側即是首開常青藤和北京奧林匹克花園，以主打低密度產品的兩個大盤。兩項目均有教育及部分商業配套，前期在市場的口碑也較好。據記者瞭解，目前北京奧林匹克花園二手房掛牌價已達到4萬元/平米，首開常青藤二手房單價約在35000-38000元/平米。值得一提的是，首開常青藤原本計劃在年內推出新一期產品，目前也因該地塊的出讓而暫緩入市。
"東壩周邊商品房已經成規模，而且區域的整體規劃也比較完整，預期還是不錯的。"華高萊斯副總公衍奎指出。據悉，東壩區域內未來還規劃有多條地鐵線和第四使館區。
雖然無論從地段、配套還是價值，該地塊都具備瞭未來成為高端項目的潛質。但也有業內人士認為該地塊仍具有局限性。"地塊面積較小，能夠讓企業發揮的空間其實很小。"一位不願具名的業內人士分析稱。而年內東壩仍有兩地塊計劃出讓，保利首開聯合體或將繼續鎖定東壩，來平衡前期的地價。"如果僅憑這一塊地，即使做高端產品，想要盈利，壓力很大。"該人士如是說。
旭輝平谷地塊 "最快明年年中可以面市"
樣本特征：商品住宅全部
競成自住型商品房
台中信貸代償怎麼貸款比較會過件信貸利率多少怎麼貸款比較會過件 建築面積：約15萬平米，其中自住型商品房建築面積約11萬平米
樓面價：約6000元/平米
自住型商品房最高限價：1.1萬元/平米
11月4日，平谷大興莊鎮A04-02、A04-05地塊出讓。最終，經過激烈競爭，旭輝集團以總價7.2億元、現場投報自住型商品房11.0299萬平米的條件摘得該地塊。
商品住宅全部競成自住型商品房，旭輝還能賺錢嗎？
對此，旭輝北京事業部總經理孔鵬在拿地當天對記者表示，要"算大賬"。拿地成本7.2個億，限價房、商業用房、自住商品房總貨值達14.17億元。綜合各種成本在內，"依然能做過來"。
孔鵬表示，自住商品房市場空間大，有利於企業規模性增長。拿下平谷地塊也有響應政策號召的考慮，同時旭輝集團70%的產品本也是自住剛需類產品。平谷地塊最快明年年中就可以面市。
不過多位房企人士對記者表示，旭輝的估計偏於樂觀，"能不虧就算很不錯。"
一傢企業拿地部門人士給記者算瞭一筆細賬，在開發成本中，除瞭拿地費用，首先還有一項大頭是建安成本，綜合考慮基本接近4000元/平米，推算旭輝平谷地塊建安費用總計約6個億；此外還有營業稅、城市維護建設稅等開發期間稅費，該地塊所需以上費用大致應在7000萬；拿地7.2億，建安6個億，開發期間稅費7000萬，整個開發成本就要13.9個億。再加上管理和財務費用，這位業內人士表示，旭輝平谷項目更大的可能是虧損。
多傢開發企業拿地人士透露，平谷地塊競價前，有關方面曾通知更換出讓文件，新出讓文件增加瞭商業用房回購的要求，但"旭輝似乎不知道商業用房要3500元/平米回購。"記者也就此向旭輝北京事業部有關人士求證，但截稿前尚未收到回復。
業內聲音南投縣信用貸款流程
房企綜合能力遭遇考驗
7萬套的自住型商品房對樓市將形成不小沖擊，對房企而言也是挑戰重重，首先就是開發自住房如何盈利的問題，記者瞭解到，一些房企在拿地後陷入"算賬難"的局面。
"還沒想好怎麼做"，11月剛拿下一塊配建自住型商品房的民營開發商高管坦言道，公司此前沒有碰過限價房，對此塊業務如何操作還在討論中，但他認為在新形勢下房企隻能去面對調整，因為從公司土地儲備上講，年底前在北京拿地是必須完成的任務。
11月11日，華遠地產拿下大興孫村配建自住房地塊時，華遠董事長任志強就在微博上公開表示高價拿地是"被逼無奈"。
"房企各傢算各傢的賬本"，陳志表示，在競爭自住型地塊配建時，有的房企即使不賺錢也願意做，隻要能以此為契機打入北京的市場；而另一些房企算賬下來稍有盈利也願意操作，還有一些房企在當地區域還有其他的考慮，才會出現樓面價和政府限定的售價幾乎相當的局面。
在盈利的壓力下，業界對自住房建築質量的擔憂也隨之而來。但上述民營開發商則表示，拿地的多是上市公司，不會冒傷害品牌的風險偷工減料，工程的主體質量無需擔心。此外，朱中一也認為政府部門會對這類型住宅出臺較為嚴格的驗收標準，消費者不需要擔心質量問題。
"更大的影響是市場分化後，一些開發商的產品會不上不下很尷尬，但房企是否具備調整產品的能力？"陳志表示，7萬套自住型商品房入市將沖擊到目前的普通商品房市場，也會使得一些項目由於區位等因素，出現價格較高但品質一般的"偽高端"項目，此時如果房企沒有調整產品的素質，隻能在定價上折讓，這對房企來說是更大的挑戰。
B13-B15版采寫/新京報記者 李捷 張旭 方王洋 自曾暉
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新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2013-11-15/08302496098.shtml
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